ค้นหาซื้อ/เช่า 098 787 9265
Back to Advice

ตั้งราคาขายบ้านและคอนโดอย่างไรให้เหมาะสม?

                การซื้อขายบ้านนั้นไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป เพียงแค่คุณทำความเข้าใจและศึกษารายละเอียดในกระบวนการต่างๆ ตั้งแต่เริ่มต้นไปจนถึงการการโอนบ้านอย่างเสร็จสมบูรณ์ ซึ่งเป็นขั้นตอนที่สามารถเรียนรู้ได้ง่ายๆ แม้ผู้ที่ไม่มีความรู้หรือประสบการณ์ด้านการซื้อ-ขายอสังหาฯ ก็สามารถเริ่มเรียนรู้ได้ ซึ่งหลักสำคัญอันดับแรกของการขายบ้านด้วยตนเองนั้น ต้องเริ่มต้นจากการเก็บข้อมูลเปรียบเทียบเพื่อประเมินหาราคาขายให้เหมาะสมที่สุด

                หลายคนอาจคิดว่าการประเมินราคาบ้านนั้นจะต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญและผู้ที่มีประสบการณ์เท่านั้น ในขณะที่คนส่วนใหญ่มักคิดว่าการประเมินราคาบ้านด้วยตนเองนั้นเป็นเรื่องยาก ซึ่งในความเป็นจริงแล้วการประเมินราคาบ้านไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด โดยวิธีที่นิยมใช้กันคือ “การเปรียบเทียบ” ซึ่งวิธีนี้จะอาศัยการเปรียบเทียบราคาในตลาดของอสังหาฯอื่นๆ ที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียงหรือที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันเพื่อประเมินราคาบ้านที่จะขาย  





1. ลักษณะอสังหาริมทรัพย์เพื่อเปรียบเทียบหาราคาขาย

                การประเมินราคาบ้านไม่ใช่เรื่องที่ซับซ้อนเพียงคุณเปรียบเทียบจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันในพื้นที่ละแวกใกล้เคียงกันอย่างน้อย 5 แห่ง โดยคุณจะต้องศึกษาก่อนว่ามีความเหมือนหรือคล้ายคลึงกันในด้านใดบ้างเช่น อายุของตึก ขนาดของตึกและที่ดิน รายละเอียดของแบบ เป็นต้น หากอสังหาฯของคุณอยู่ในโครงการคุณก็อาจจะลองหาอสังหาฯที่เป็นยูนิตประเภทเดียวกับอสังหาฯของคุณแล้วดูว่ามียูนิตไหน ประกาศขายหรือไม่

เมื่อได้อสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้เคียงกันแล้วให้เปรียบเทียบราคาขายตามจริงที่ระบุไว้ของอสังหาฯนั้นๆ โดยคุณสามารถค้นหาข้อมูลได้จากทางอินเทอร์เน็ตโดยเข้าไปที่เว็บไซต์ประกาศขายอสังหาฯเช่นช่องทางของเว็บไซต์ Mespace, Hipflat,DDproperty,TerraBKK,Dotproperty เป็นต้น

 

2. วิเคราะห์พื้นที่ใช้สอย

                อีกหนึ่งองค์ประกอบในการพิจารณาถึงการเปรียบเทียบเพื่อหาราคาขายที่เหมาะสมการวิเคราะห์พื้นที่ใช้สอยดูจะเห็นได้ชัดที่สุด วิเคราะห์ได้จากการเปรียบเทียบพื้นที่ใช้สอยโดยอิงจากพื้นที่ของอสังหาฯที่จะขายเป็นหลัก





1. นำราคาของคอนโดE มาหารกับพื้นที่เพื่อหาราคา/ตร.ม.

2. ตั้งพื้นที่คอนโดของคุณเป็นหลักแล้วลบด้วยพื้นที่ของคอนโดEก็จะได้พื้นที่ส่วนต่าง

3. นำพื้นที่ส่วนต่างนั้นมาคูณกับราคาพื้นที่/ตร.ม.ก็จะได้ราคาส่วนต่างและระบุลงในช่องการปรับข้อดี-ข้อด้อย ของแต่ละอสังหา


3. ค่าเสื่อมราคาจากอายุการใช้งานของอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์มือสอง ทางเลือกสำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยใหม่ ในทำเลที่ดีแต่ราคาไม่แพงจนเกินไปเป็นเรื่องปกติที่บ้านมือสองมักจะต้องมาคู่กับความเสื่อมโทรมบ้างซึ่งก็ขึ้นอยู่กับระยะเวลาและการใช้งานของบ้านและหากคิดจะปล่อยขาย ก็ควรวิเคราะห์หาค่าเสื่อมราคาของอสังหาฯดังกล่าว





E ที่มีอายุการใช้งาน 5 ปี จะมีส่วนต่างอายุการใช้งานที่น้อยกว่าอยู่ที่3 ปี เมื่อคำนวณได้ส่วนต่างค่าเสื่อมราคาโดยนำคอนโดที่เปรียบเทียบขึ้นก่อน จะได้ค่าที่ออกมาติดลบเพราะมีอายุการใช้งานที่น้อยกว่าอสังหาฯที่จะขายเป็นการขยับอสังหาฯที่เปรียบเทียบให้มีอายุการใช้งานเท่ากับอสังหาฯของคุณเป็นหลัก


4. วิเคราะห์เปรียบเทียบจากชั้นของอสังหาฯ





5. พิจารณาสถานที่ตั้งจากทัศนียภาพ

ทัศนียภาพมุมมองของวิวนอกจากนี้ก็ควรเปรียบเทียบกับอีก 5 แห่งที่ได้เลือกนำมาวิเคราะห์ว่าแต่ละที่ มีจุดเด่น-จุดด้อยในเรื่องของวิวต่างกันอย่างไรบ้างเพื่อหาราคาขายที่เหมาะสมที่สุดให้กับอสังหาฯของคุณเอง โดยนำอสังหาฯที่จะปล่อยขายเป็นหลัก ซึ่งปกติทางโครงการจะเซ็ตรวมอยู่ในราคาขายแต่แรกอยู่แล้ว แต่คุณยังสามารถใช้การคาดคะเนเบื้องต้นเพื่อบวกเพิ่มกำไรได้





6.พิจารณาสถานที่ตั้งจากการคมนาคมและสิ่งอำนวยความสะดวก





7. ความหลากหลายของพื้นที่ส่วนกลาง



8. ตั้งราคาอสังหาฯ ให้เหมาะสมที่สุด



หลังจากที่ระบุราคาส่วนต่างของอสังหาฯอื่นๆได้แล้ว  ให้นำตัวเลขทั้งหมดมาบวกเข้าด้วยกันระบุลงในช่องการปรับข้อดี-ข้อด้อยทั้งหมด แล้วคำนวณเพื่อหาตัวเลขการปรับราคาขายโดยนำราคาขายของอสังหาฯ + ราคาที่ปัดเศษจากการปรับข้อดี-ข้อด้อยแล้ว = การปรับราคาขายซึ่งตรงนี้จะได้ราคาที่เหมาะสมสำหรับการตั้งราคาขายอสังหาฯของคุณในช่วงระหว่างจำนวนปรับราคาขายที่น้อยที่สุดไปจนถึงมากที่สุด

                หากคุณอยากทราบราคามาตราฐานที่เหมาะสมก็ให้นำการปรับราคาขายทั้งหมดบวกเข้าด้วยกันแล้วหารจำนวนอสังหาฯที่นำมาเปรียบเทียบ ก็จะได้ราคากลางการประเมินมูลค่าที่จะขายทั้งนี้คุณสามารถเพิ่มปัจจัยในการประเมินได้ตามสมควร เช่น พิจารณาจากวัสดุห้องสไตล์การตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ หรือสุขภัณฑ์ เป็นต้น

                ในฐานะผู้ขายต่างต้องการเสนอราคาขายสูงสุดแต่ก็ต้องเป็นราคาที่สามารถดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายได้ด้วย เพราะถ้าหากเราตั้งราคาขายสูงจนเกินไปอาจสูญเสียผู้ซื้อให้กับผู้ขายรายอื่นในบริเวณใกล้เคียงที่มีลักษณะบ้านที่คล้ายคลึงกันแต่ถ้าหากเราเสนอขายในราคาที่ถูกจนเกินไปเราก็อาจขาดทุนแม้ว่าจะมีผู้สนใจซื้อบ้านจำนวนมากก็ตาม   



Get Updates