ค้นหาซื้อ/เช่า 098 787 9265
Back to Advice

เจาะลึก! ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์แบบละเอียด

เมื่อพูดถึงค่าใช้จ่ายที่ใช้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ คุณควรตรวจสอบถึงสัญญา ข้อตกลงต่างๆของการซื้อ – ขาย ให้ชัดเจนก่อนว่า ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีซื้อบ้านมือสอง ควรมีการคุยกันถึงข้อตกลงส่วนนี้ตั้งแต่ครั้งแรกในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือก่อนวันมาโอน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่ไม่เข้าใจกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีเมื่อสรุปข้อตกลงกันได้แล้วก็ควรมีการระบุรายละเอียดในคู่สัญญาไว้ด้วยเพื่อเป็นหลักฐาน โดยค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีดังนี้



1. ค่าธรรมเนียมการโอนจ่าย 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดจะสูงกว่า)

ผู้ซื้อและผู้ขายออกกันคนละครึ่งหรือตามข้อตกลง หากเป็นการโอนที่มีทางเจ้าหน้าที่จากสถาบันการเงินเข้ามาเกี่ยวข้อง ส่วนใหญ่ทางแบงค์จะเข้ามาช่วยดำเนินการยอดที่ต้องชำระในส่วนนี้ แต่ถ้าเป็นการโอนกันเอง ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำการตกลงกันเอง ซึ่งการกำหนดราคาซื้อขายนั้นเป็นสิทธิ์ของผู้ซื้อและผู้ขายว่าจะแจ้งเท่าไหร่ โดยทางเจ้าหน้าที่จะเอาราคาตัวที่สูงกว่าเป็นหลัก ตัวอย่างเช่น

หากคุณ ขายบ้านเดี่ยว  2 ชั้น ในราคา 3,000,000 บาท โดยราคาประเมิน อยู่ที่ 2,500,000 บาท เมื่อถึงเวลาชำระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน ทางเจ้าหน้าที่จะดูเอกสารและถามถึงราคาที่มีการซื้อ – ขาย การระบุราคาตรงนี้มีผลต่อการคิดค่าธรรมการโอน 2% ซึ่งจะคิดได้คร่าวๆ ดังนี้





                จากตารางจะเห็นได้ว่า หากมีการซื้อ-ขายในราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน คุณก็จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนที่มากกว่าราคาประเมิน ซึ่งตรงนี้คุณมีสิทธิ์กำหนดราคาที่ยืนเสนอกับทางเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเองได้โดยไม่มีการตรวจสอบ


2. ค่าจดจำนอง 1% ของยอดจดจำนองทั้งหมด

โดยผู้ซื้อจะเป็นฝ่ายรับผิดชอบ ในกรณีที่ผู้ซื้อได้ยื่นเรื่องขอกู้สินเชื่อ เพื่อซื้อบ้านไว้กับสถาบันการเงินหรือธนาคารต่างๆ เท่านั้น ตัวอย่างเช่น  หากคุณซื้อบ้านเดี่ยวมือสอง  2 ชั้น ในราคา 3,000,000 บาท เมื่อคุณทำเรื่องยื่นขอกู้สินเชื่อซื้อบ้านไว้แล้วนั้น เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน นั้น เจ้าหน้าที่จะคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด และเพิ่มค่าใช้จ่ายในส่วนค่าจดจำนองด้วย 1% ของยอดจดจำนองทั้งหมด 3,000,000 บาท  ยอดที่ต้องชำระ มีรายละเอียด ดังนี้  





3.  ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่ จ่าย) ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร

โดยส่วนใหญ่แล้ว ค่าภาษีเงินได้ผู้ขายจะเป็นผู้ออกเงินจำนวนนี้  เนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นก่อให้เกิดเป็นรายได้ของผู้ขาย จึงต้องนำมาคำนวณหาภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายดังนั้นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายจึงต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบเองทั้งหมด  ซึ่งจะพิจารณาการตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากรจากยอดราคาประเมินหรือราคาขาย (ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดจะสูงกว่า)โดยการนับจำนวนปีที่ถือครองจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคมในปีเดียวกัน ถ้ามีการซื้อ ขาย เกิดขึ้นระหว่างปีนั้น ก็จะนับว่าได้ถือครองเป็นเวลา 1 ปีและหากมีการครอบครองตั้งแต่ ธันวาคมปีนี้ ไปจนถึงมกราคมในปีถัดไป ก็จะนับได้ว่าถือครองเป็นระยะเวลา 2 ปี เรียกว่าเป็นการนับปีต่อปีเลยก็ว่าได้

ในกรณีที่ผู้ขายเป็นนิติบุคคลจะไม่ใช้การคำนวณภาษีเงินได้หักณ ที่จ่ายตามวิธีการข้างต้น แต่ให้คิดภาษีในอัตราร้อยละ 1ของราคาตลาดหรือราคาประเมินขึ้นอยู่กับราคาใดสูงกว่าและไม่นำจำนวนปีที่ถือครองเข้ามาพิจารณาคำนวณภาษีเลย





คุณสามารถคำนวณหาเงินได้ทั้งหมดเพื่อนำมาคำนวณหาภาษีหักณ ที่จ่าย จากการนำราคาทรัพย์ตามยอดซื้อ-ขาย มาคูณกับ%ของเงินได้ที่นำมาคำนวณภาษีตามจำนวนปีที่ถือครองตามอัตราที่แสดงในตารางก็จะได้จำนวนเงินได้ทั้งหมดที่ต้องนำมาคำนวณภาษี จากนั้นนำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองจะได้จำนวนเงินได้ที่นำไปคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระต่อปี เพื่อไปคำนวณหาภาษี หัก ณที่จ่าย ดังนี้

ตัวอย่าง     หากคุณ ขายบ้านเดี่ยว  2 ชั้น ที่คุณถือครองมาตั้งแต่ ธันวาคม 2556 จนถึง มกราคม 2559 ในราคาซื้อ-ขาย 3,000,000 บาท กรณีนี้จะเห็นได้ว่า คุณมีการถือครองมาทั้งหมด 4 ปี และมีการคำนวณหา ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ดังนี้





4. ค่าอากร 0.5%ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดจะสูงกว่า)

ค่าอากรแสตมป์เป็นส่วนรับผิดชอบของผู้ขายที่ต้องเสียในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  โดยพิจารณาจากราคาประเมินและราคาซื้อ ขายซึ่งจะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่า มาคำนวณในอัตราร้อยละ 0.5เท่ากับว่าผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ทุกๆ 200 บาทแต่จะได้รับยกเว้นการชำระค่าอากร ต่อเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%เนื่องจากโดยปกติแล้ว เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะเรียกเก็บเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น

ตัวอย่าง   หากคุณขายบ้านเดี่ยวมือสองโดยราคาประเมิน อยู่ที่ 3,000,000 บาท โดยผู้ขายถือครองบ้านหลังนี้มาเป็นระยะเวลาทั้งสิ้น 6 ปีเมื่อถึงเวลาชำระค่าอากร  ณ กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ จะคำนวณการเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้คร่าวๆดังนี้





5. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

กรณีที่ผู้ขายที่เป็นเจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านโครงการใหม่ที่ถือครองไม่เกิน5 ปีจะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 % แต่หากมีการเป็นเจ้าของบ้านเกิน5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะตามลำดับขั้นบันไดซึ่งทางกรมที่ดินจะคำนวณและชี้แจงให้คุณทราบตามระยะเวลาถือครองของทรัพย์สินนั้นๆ สำหรับการโอนบ้านที่ได้มาจากมรดกหรือเพราะเหตุถูกเวนคืนที่ตามกฏหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับยกเว้นในส่วนของค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแต่ต้องชำระค่าภาษีอากรแทน

 การคำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะมีหลักการคร่าวๆดังนี้





Get Updates