ค้นหาซื้อ/เช่า 098 787 9265
Back to Advice

เจาะลึก “สัญญาจะซื้อจะขาย” อสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขาย โดยเป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างทั้งสองฝ่าย เพื่อกำหนดทิศทางของผู้ซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้ขาย และผู้ขายยินยอมที่จะขายทรัพย์ให้ผู้ซื้อแต่เพียงผู้เดียวภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งปกติจะทำสัญญาจะซื้อจะขายหลังการจองไม่นานนัก และจะกำหนดระยะเวลาการทำสัญญานี้ ภายในสองสัปดาห์นับจากวันที่จอง เพื่อให้ผู้ซื้อได้นำสัญญานั้นไปทำการกู้สินเชื่อกับสถาบันการเงินต่างๆให้เรียบร้อยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยทั่วไปสัญญาจะซื้อจะขายส่วนที่สำคัญที่ต้องปรากฏในหนังสือสัญญา ดังนี้

1. รายละเอียดของสัญญา

ในส่วนรายละเอียดของสัญญานั้นจะปรากฎเป็นบริเวณส่วนหัวของสัญญา เป็นการลงรายละเอียดข้อมูล วันเวลาที่มีการทำสัญญา รวมไปถึงการลงสถานที่ว่ามีการจัดทำสัญญาฉบับนี้ขึ้นที่ใด  แต้ในกรณีไม่มีการกำหนดเวลาเริ่มต้นให้สัญญามีผลบังคับใช้ ก็จะถือว่าสัญญามีผลนับตั้งแต่วันที่ ที่ได้ระบุไว้ในส่วนหัวของสัญญา

2. รายละเอียดของคู่สัญญา

การกรอกรายละเอียดข้อมูลในส่วนของคู่สัญญาจะประกอบไปด้วย รายละเอียดสำคัญของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายทั่วไป ซึ่งจะระบุข้อมูลที่แสดงตัวตนของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตั้งแต่ ชื่อ-นามสกุล อายุ ที่อยู่ โดยมีรายละเอียดตามบัตรประชาชน และมีการแนบสำเนาบัตรประชาชนท้ายเอกสารอีกด้วย





3. รายละเอียดของการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ส่วนนี้จะระบุรายละเอียดของทรัพย์ในการตกลงกำหนดวันกับผู้ซื้อ ของการ ตรวจรับมอบ ก่อนถึงวันทำสัญญาซื้อขาย โดยเช็คสภาพก่อนโอน ว่ามีสภาพสมบูรณ์ครบถ้วน เรียบร้อยดีไหม ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอยตรงตามที่ได้ตกลงกันไว้รึป่าว  เมื่อตรวจสอบบ้านเรียบร้อยแล้ว จะมีการเซ็นรับมอบบ้าน และดำเนินการตามขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป และระบุว่าผู้ขายจะส่งมอบทรัพย์ให้กับผู้ซื้อภายในระยะเวลากี่วันหลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์  


4. การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้ขาย

กรณีที่ผู้ซื้อจะโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่น ผู้ขายสามารถกำหนดและระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย กำหนดเป็นข้อตกลงไม่ให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิไปยังคนอื่นได้ เว้นแต่จะได้รับคำยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ขาย หรือหากมีการโอนสิทธิให้ผู้อื่นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิ ให้แก่ผู้ขายด้วยและผู้ที่รับโอนสิทธิก็จะต้องอยู่ภายใต้ข้อตกลงของสัญญาฯ นี้เช่นกัน  

ในส่วนของคำรับรองของผู้ขายนั้น เป็นการเรียกร้องจากผู้ซื้อให้ผู้ขายรับรองว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะซื้อจะขายนี้ไม่มีภาระผูกพันใดๆ รวมถึงมีการระบุกำหนดผู้ขายว่าจะต้องไม่นำทรัพย์ที่กำลังจะขายให้ตนนั้น ไปก่อให้เกิดภาระผู้พันใดๆ ขึ้นอีกนับแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อย

 

5. การผิดสัญญาและการระงับสัญญา

ในกรณีหากมีการผิดสัญญาเกิดขึ้น เช่น ผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ ผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำได้  แต่นกรณีที่ผู้ขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขายทรัพย์ให้ผู้อื่นก่อนกำหนดที่ระบุในคู่สัญญา ผู้ซื้อสามารถเรียกเงินมัดจำคืนได้พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันที่โครงการหรือผู้ขายผิดนัดอีกทั้งยังสามารถฟ้องร้องให้ขายอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ได้ อย่างไรก็ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อมีการชำระเงินมัดจำเรียบร้อยแล้ว พร้อมทั้งต้องมีการระบุลงในสัญญาจะซื้อจะขายด้วยว่ามัดจำไปเป็นจำนวนเท่าไร 

 

6. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ

คือข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาได้ทำการสรุปกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น เช่น กรณีที่มีการชำระเงินหรือคืนเงินล่าช้าให้คู่สัญญามีสิทธิคิดดอกเบี้ยต่อกัน โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่จะใช้คำนวณและกำหนดให้เริ่มคิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ผิดนัด กรณีที่การเลื่อนหรือผ่อนผันเวลานั้นกระทบต่อสิทธิของแต่ละฝ่ายอย่างไรบ้าง และถ้ามีการทวงถามหรือการส่งเอกสารใดๆ จะให้ส่งไปยังที่ใด โดยมากกำหนดให้เป็นการส่งไปรษณีย์แบบลงทะเบียนและถือว่าผู้รับเอกสารรับรู้เมื่อมีการรับจดหมายดังกล่าวแล้ว เป็นต้น

 

7. การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

                หลังจากที่รับทราบข้อตกลงและรายละเอียดในคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายแล้ว เนื้อหาสุดท้ายนี้คือส่วนสำคัญที่ทำให้เกิดการผูกนิติสัมพันธ์กัน ด้วยการลงชื่อของผู้ซื้อและผู้ขายลงในสัญญาจะซื้อจะขาย  พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คนร่วมลงนาม  โดยสัญญาจะซื้อจะขายจะทำขึ้น 2 ฉบับ โดยให้ผู้ซื้อและผู้ขายเก็บไว้เพื่อเป็นหลักฐานคนละ 1 ฉบับ  ฉะนั้นคุณควรตรวจสอบรายละเอียดข้อมูลความถูกต้องของสัญญาจะซื้อจะขาย ให้มีข้อมูลและที่ตรงกัน และรับทราบกันทั้งสองฝ่าย 



Get Updates