ค้นหาซื้อ/เช่า 098 787 9265
Back to Advice

กฏหมายและสัญญาที่ควรรู้เรื่องการเช่าที่อยู่อาศัย


                สัญญาเช่า คือสัญญาที่ทำร่วมกันระหว่าง "ผู้ให้เช่า" และ "ผู้เช่า" เพื่อสรุปข้อตกลงและเงื่อนไขในการเช่าให้มีความเข้าใจที่ตรงกันทั้งสองฝ่าย ไว้เป็นหลักฐานสำคัญสำหรับการเช่าที่อยู่อาศัยในช่วงระยะเวลาที่กำหนด โดยผู้เช่าตกลงจะชำระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าตามจำนวนที่ได้ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งผู้เช่ามีสิทธิที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าแต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าแต่อย่างใด และต้องชำระเงินเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินนั้นๆ เรียกว่า ค่าเช่า

 

หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์   

                การที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีเจตนาตกลงกันก็ถือว่าเกิดสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว แต่สำหรับกฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ มิฉะนั้นจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีในศาลไม่ได้ ตัวอย่างของหลักฐานเป็นหนังสือในกรณีสัญญาเช่า เช่น ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า เป็นต้น
                สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้แบ่งเป็น ประเภทคือ

                1.การเช่าแบบระยะเวลาไม่เกิน ปี ต้องทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าโดยมีการลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย

                2.การเช่าแบบระยะเวลาที่เกิน ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานจนท. จึงจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้

                ทั้งนี้บางรายยังมีสัญญาฉบับพิเศษ ที่ภาษาทางกฎหมายเรียกว่า สัญญาต่างตอบแทนพิเศษ คือ สัญญาที่มีข้อตกลงพิเศษเพิ่มเติมระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า นอกจากค่าเช่าที่ต้องชำระ เช่น สัญญาที่ผู้เช่าต้องซ่อมแซมต่อเติมเมื่อบ้านชำรุด ผู้เช่าต้องปลูกและดูแลต้นไม้ในที่ดินนั้นๆ





หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ให้เช่า   

                ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา โดยทรัพย์สินนั้นๆต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่าด้วยตลอดระยะเวลาการเช่า เช่น เจ้าของบ้านเช่าต้องดูแล บำรุง รักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ยกเว้นการซ่อมที่มีกฎหมายหรือประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมเองได้แก่ การซ่อมแซมเล็กๆ น้อยๆ อย่างมุ้งลวดประตู หน้าต่างฉีกขาด กระเบื้องปูพื้นแตก 2-3 แผ่น

หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้เช่า

                หลังจากที่ผู้เช่าได้ทำสัญญาพร้อมกับชำระเงินประกันการเช่า โดยปกติตามธรรมเนียมปฏิบัติจะเก็บเงินประกันเท่ากับอัตราค่าเช่า 2 เดือน และเมื่อมีการเข้าอยู่เรียบร้อยแล้ว ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนให้กับผู้ให้เช่า(เจ้าของทรัพย์) นอกจากนี้ผู้เช่าต้องรักษาสภาพทรัพย์สินภายในสถานที่เช่า ให้เรียบร้อยตามสภาพที่ได้รับมอบมาและต้องส่งคืนในสภาพเดิม หรือซ่อมแซมให้เรียบร้อยหากชำรุด โดยอาจจะมีการระบุเพิ่มเป็นเงื่อนไขพิเศษในสัญญาด้วยก็ได้ว่ามีเฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินอะไรที่ผู้ให้เช่า ยินยอมให้ผู้เช่าสามารถใช้งานได้


การระงับสัญญาเช่า   

                การระงับสัญญานี้อาจมีสาเหตุมาจากผลทางกฎหมาย เช่น เมื่อหมดสัญญาเช่า ผู้เช่าถึงแก่ชีวิต หรือทรัพย์สินนั้นสูญหายไปเช่นไฟไหม้ กฎหมายได้อนุญาตผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถระงับการเช่าได้โดยมิต้องบอกกล่าว

                อีกกรณีของการระงับสัญญาเช่าอาจเนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาเช่าระบุให้สิทธิบอกเลิก หรือเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติผิดหน้าที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าในข้อสำคัญ เช่นไม่ชำระค่าเช่า หรือถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบไม่กำหนดระยะเวลาการเช่าแต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนสักระยะหนึ่งแต่ไม่จำเป็นต้องบอกก่อนล่วงหน้าเกินกว่าสองเดือน



Get Updates